Stadtplanung ist...

Wissenswertes von B wie Basis bis B wie Bürger

Basis

Neben vielen Konzepten, in denen städtebauliche Ideen und Leitbilder der Kommune formuliert sind, bilden Bebauungspläne die Basis für eine Stadtentwicklung. Dabei sind die Inhalte von Konzepten erst einmal nur informelle Leitlinien. Diese können auf der Ebene der Bauleitplanung in Recht gegossen werden.

Bebauungspläne bilden somit die Basis des Baurechts. Es werden „bodenrechtliche Festsetzungen“ formuliert, die dem Hochbau später als Rahmen dienen. 

Nur in bestimmten Ausnahmefällen bedarf es dieser Basis nicht. Manchmal ist insbesondere im Innenbereich ablesbar, was noch in einer Baulücke gebaut werden darf, für die es kein Baurecht gibt. Auch im Außenbereich gibt es privilegierte Vorhaben, die ohne Bebauungsplan als Basis gebaut werden dürfen. Für den überwiegenden Teil an Flächen braucht es aber den Bebauungsplan, um Baurecht zu definieren. Um die Basis der Stadtentwicklung abzubilden. 

Baugrenze

Die Baugrenze ist eine blaue Linie im Bebauungsplan, neben der zusätzlich eine schwarze Linie aus Punkten und Strichen verläuft. Dieses Planzeichen definiert den Bereich, innerhalb dessen eine Bebauung mit Hauptgebäuden stattfinden darf. Außerhalb dieser Linie sind Hauptgebäude nicht erlaubt. 

Hauptgebäude sind bspw. Wohnhäuser und Gewerbebauten. Nebenanlagen dürfen - wenn nicht anders bestimmt - auch außerhalb der Linie gebaut werden. Hierzu gehören bspw. Garagen, Carports, Gartenhütten, etc. 

Die Baugrenzen werden meistens so definiert, dass rechtlich erforderliche Abstände zu anderen Strukturen oder Grundstücksgrenzen eingehalten werden.  Oft ist auch die Einsehbarkeit auf die Straße wichtig. Südliche Grundstücksbereiche werden oft von Bebauung freigehalten, um hier die sonnige Südseite des Grundstücks freizuhalten.

"Bebauungspläne bilden die rechtliche Basis für Stadtentwicklung."

Baulinie

Neben der Baugrenze gibt es die Möglichkeit, eine Baulinie im Bebauungsplan festzusetzen. Anders ist gegenüber der Baugrenze erst einmal die Farbe. Die Baulinie ist neben einer gepunkteten und gestrichelten schwarzen Linie rot eingefärbt. Das wichtigste Merkmal einer Baulinie ist aber der Bauzwang direkt an der Linie. 


Baugrenzen und Baulinien können auch kombiniert werden. So wird an der Baulinie der Bauzwang vorgeschrieben, für den Rest der Fläche bleibt die Dimension des Baukörpers statt dessen offen. 


Um in der anschließenden Architektur mehr Freiraum zu haben, wird heute meistens der Baugrenze als Festsetzung der Vorrang gegeben. Baulinien gibt es eher selten und wenn, dann an besonderen Stellen

Bauordnung

Sie ist der Bauleitplanung eigentlich nachgelagert. Denn die Bauordnung beschäftigt sich mit dem anschließenden Hochbau, der Ebene der Architektur.

Trotzdem gilt es bereits in der Stadtplanung, auf die Regelungen und Inhalte der Bauordnung Rücksicht zu nehmen. Das Abstandsrecht von Gebäuden untereinander oder zur Grundstücksgrenze ist hier ganz wesentlich. Aber bspw. auch die örtlichen Bauvorschriften, die als Satzung neben dem Bebauungsplan erlassen werden können.

Baurecht und Bauordnungsrecht sind also auf Ebene der Stadtplanung miteinander zu verbinden. Dabei gilt es, je nach Bundesland die dort geltenden Inhalte der Bauordnung zu berücksichtigen.

"Das Baugesetzbuch ist die Bibel von Stadtplanern."

Baurecht

Das Baurecht gilt bundesweit. Es ist in Deutschland einheitlich anzuwenden und nicht Ländersache. Ich beziehe mich hier auf das Baugesetz und das ist im Baugesetzbuch (BauGB) beschrieben. 


Hier sind u. a. die Inhalte beschrieben, die ein Bebauungsplan oder ein Flächennutzungsplan umfassen darf. Hier sind die Belange aufgelistet, die in der Bauleitplanung berücksichtigt werden müssen. Hier wird festgelegt, wie das Planaufstellungsverfahren stattzufinden hat.

Das Baugesetzbuch ist damit die Bibel von Stadtplanern. Neben dem Baugesetzbuch sind die Baunutzungsverordnung und auch die Planzeichenverordnung ständige Wegbegleiter.

Bauvorschriften

Auf Basis der Bauordnung können in einem Bebauungsplan auch örtliche Bauvorschriften definiert werden. Diese umfassen im Wesentlichen die bauliche Gestaltung der Gebäude. Die Dachneigung und die Dacheindeckung kann genauso festgelegt werden, wie die Gestaltung der Fassaden. Oft wird ein Farbkatalog ergänzt.

Neben diesen Bestimmungen können auch Dach- oder Fassadenbegrünungen vorgegeben werden. Weiter besteht die Möglichkeit, Regelungen zur Einfriedung der Grundstücke aufzunehmen. Damit möchte man im Wesentlichen ein kunterbuntes Gesamtbild vermeiden und eine harmonische Siedlungsstruktur erreichen.

Die Gestaltung der Garten- und Freianlagen ist eigentlich Privatsache. Dennoch werden heute oftmals Stein- und Schottergärten über örtliche Bauvorschriften verboten. Dies ganz besonders aus klimatischen und wasserrechtlichen Gründen.

Bauweise

Es gibt drei verschiedene Bauweisen, die im Bebauungsplan festgesetzt werden können. Dazu gehören die offene, die geschlossene und die abweichende Bauweise. 

In einem klassischen Baugebiet findet sich normalerweise die offene Bauweise wieder. Die Gebäude stehen dabei später auf Abstand zueinander und es bleibt Platz. Die geschlossene Bauweise findet sich oft in größeren Städten oder bei Reihenhäusern. Hier entfällt der Abstand unter den Gebäuden, diese dürfen Wand an Wand gesetzt werden. 

Die abweichende Bauweise wird definiert, wenn die beiden anderen Bauweisen nicht passen. Das ist oft bei Gewerbegebieten der Fall. Hier sind Lagerhallen und ähnliche Produktionsstätten länger als normal. Eben abweichend. 

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist der verbindliche Bauleitplan. Hier wird das örtliche Baurecht detailliert festgelegt. Die Inhalte sind parzellenscharf und können direkt auf das Grundstück übertragen werden.


Der Bebauungsplan besteht aus einer Planzeichnung und einer Begründung. In der Planzeichnung wird das Baurecht zeichnerisch festgehalten, während es in der Begründung zusätzlich beschrieben und erläutert wird. Ergänzt werden diese Unterlagen noch durch ggf. erforderliche Gutachten, wie den Umweltbericht, das Schallgutachten, den artenschutzrechtlichen Fachbeitrag, die wasserwirtschaftliche Voruntersuchung, die Abwägung u.v.m. 


Der Bebauungsplan wird am Ende des Planaufstellungsverfahrens als Urschrift ausgefertigt und ist dann eine Satzung und damit Ortsrecht in der jeweiligen Kommune. Er ist dann die rechtliche Basis für alle folgenden Hochbauvorhaben. 

Begründung

Sie gehört zu jedem Bebauungsplan. Die Begründung. Der Inhalt des Bebauungsplanes - also die zeichnerische Darstellung - will erklärt und begründet werden. Irgendwo muss nachgelesen werden können, warum und wie es zu dem Inhalt des Planes kam, was die Rahmenbedingungen sind und wie mit verschiedenen Interessen umgegangen worden ist. 

Ein Bauleitplan besteht also immer aus mindestens zwei Teilen. Der Planzeichnung und der Begründung. Bedarfsweise kommen weitere Teile und Anlagen dazu. Wie bspw. der Umweltbericht, ein Schallgutachten, eine wasserwirtschaftliche Vorplanung oder ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag. 

Ein Bebauungsplan ohne Begründung ist nicht komplett. Um die Hintergründe zur Planung zu verstehen, muss die Begründung gelesen werden.

Begrünung

In einer Betonwüste zu leben, ist jetzt nicht so schön, oder? Daher trifft ein Bebauungsplan - gerne auch zum Ausgleich für den verursachten Eingriff in den Naturraum - Festsetzung zur Begrünung des Plangebietes. 

Dies können Einzelbäume aber auch Flächenfestsetzungen sein. Ein Fachplaner sorgt dafür, dass die Auswahl der empfohlenen Baum- und Pflanzenarten vor Ort auch wachsen und gedeihen können. Er wählt Arten aus, die unter den Aspekten heimisch und klimaresistent auch passen. 

Teilweise werden auch Bäume und Pflanzen, die vor Ort bereits vorhanden sind, zu deren Schutz festgesetzt. Man erhält damit den Bestand und sorgt dafür, dass nicht alle Gehölze entfernt werden. 

"Ein Bebauungsplan ohne Begründung ist nicht komplett."

Behörde

Ohne die Behörde geht in der Bauleitplanung nichts. Die Kommune und hier die Abteilung der Planung, ist für die Begleitung des Planaufstellungsprozesses elementar. Bauleitplanung geschieht im Rahmen der Planungshoheit der Kommune. Der direkte Weg zum Rat der Kommune führt über das Rathaus. 

Flächennutzungspläne und deren Änderungen müssen übrigens von der übergeordneten Behörde (bspw. der Landkreis, die Region oder die Bezirksregierung) genehmigt werden. 

Im gesamten Planaufstellungsprozess sind verschiedene Behörden als Träger öffentlicher Belange am Prozess beteiligt. Ohne die Behörden geht Bauleitplanung nicht. 

Bekanntmachung

Des Öfteren wird es im Zuge der Planaufstellung eine Bekanntmachung seitens der Kommune geben. Diese ist wichtig, um auf die Planung aufmerksam zu machen und insbesondere die örtliche Bevölkerung über die geplanten Veränderungen zu informieren


Die Bekanntmachung erfolgt bspw. im Bekanntmachungskasten (vor dem Rathaus steht noch einer), in der örtlichen Tageszeitung und im Internet. Sie hat rechtzeitig zu erfolgen, um bspw. genügend zeitlichen Vorlauf vor Fristen zu geben. 


Es gibt unterschiedliche Bekanntmachungen, so z. B. die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses, der Durchführung von frühzeitiger Beteiligung und öffentlicher Auslegung und des Satzungsbeschlusses.

Belange

Die Belange, die von der Bauleitplanung betroffen oder berührt sein können, sind vielfältig. Alle sind im Baugesetzbuch beschrieben und haben in der Planung berücksichtigt zu werden. 

Die Belange sind untereinander und miteinander gerecht abzuwägen. Denn die Berücksichtigung des einen Belangs bedeutet auch immer einen Kompromiss für einen anderen Belang zu schaffen. 

Zu den Belangen gehören insbesondere: Schall, Natur & Landschaft, Wasser, Klima, Boden, Private, Raumordnung & Landesplanung. 

Beschlüsse

Während des Planaufstellungsverfahrens einer Bauleitplanung gibt es gleich mehrere davon. Manche werden gleichzeitig gefasst, andere markieren Beginn und Ende des Prozesses. Zu den gängigen Beschlüssen gehören in der Reihenfolge:


  • Aufstellungsbeschluss (Start)
  • Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Beteiligung (Vorentwurf)
  • Beschluss zur Durchführung der öffentlichen Auslegung (Entwurf)
  • Satzungsbeschluss (Ende).

Über diese Planschritte wird in den verschiedenen politischen Gremien positiv oder negativ beraten und entsprechend beschlossen. Dazu gehören der Bau- oder Planungsausschuss, der Haupt- oder Verwaltungsausschuss und der Rat der Kommune.

Die Bezeichnung der Ausschüsse ist in den Kommunen unterschiedlich. Und bis zum letzten finalen Beschluss ist der Ausgang des Prozesses als ergebnisoffen zu betrachten. Nur weil am Anfang ein Aufstellungsbeschluss gefasst wurde, heißt es nicht, dass am Ende der Plan auch steht. 

Besprechungen

Manchmal muss man einfach darüber sprechen. Zu viele Beteiligte, zu viele Informationen, zu viel durcheinander. Da hilft es, sich in Besprechungen zusammen zu finden und sich einmal gegenseitig über alles zu informieren.

Besprechungen sind in großer Runde nicht immer nötig, aber der direkte Draht zwischen Planverfasser und Planungsabteilung im Rathaus sollte gut funktionieren. Denn es gibt immer was zu klären, zu erfragen und zu informieren. 

"Der Ausgang des Prozesses ist ergebnisoffen."

Beteiligte

Während des Prozesses zur Planaufstellung gibt es mehrere an der Planung Beteiligte. Einige variieren von Plan zu Plan, einige sind stets dabei. Zur zweiten Gruppe derjenigen, die immer dabei sind zählen:


Die Kommune und die Kommunalpolitik. Durch die Planungshoheit ist die Bauleitplanung immer an die Kommune gebunden. Ohne die Einbindung der politischen Gremien geht nichts.


Die Bürger der Kommune und verschiedene Träger öffentlicher Belange werden mindestens einmal während der Planaufstellung darum gebeten,  zur Planung Stellung zu nehmen, Hinweise zu geben, Bedenken und Anregungen für die Planung zu formulieren. 


Der Planverfasser ist entweder die Kommune selbst oder es wird ein externes Planungsbüro mit der Ausarbeitung der Planunterlagen hinzugezogen. 


Manchmal gibt es bereits Grundstückseigentümer, die vielleicht auch bereits als Investoren auftreten. Mit ihnen zusammen wird die Planung dann in Abstimmung mit der Kommune entwickelt. Manchmal werden die Grundstücke im Plangebiet auch erst verkauft, wenn das nötige Baurecht besteht.

Beteiligungsverfahren

Mindestens einmal erfolgt während des Planaufstellungsverfahrens die Beteiligung der Öffentlichkeit (Bürger der Kommune) und der Träger öffentlicher Belange (maßgebliche andere Behörden). Sie sollen sich zur Planung äußern, Hinweise, Bedenken und Anregungen zur Planung geben. Nur auf diese Weise kann eine Planung entstehen, die unter Berücksichtigung aller wichtigen Themen vernünftig ist. 

Es gibt die frühzeitige Beteiligung, die förmliche Beteiligung / öffentliche Auslegung und bei Bedarf auch die erneute öffentliche Auslegung. 

Das hauptsächliche Beteiligungsverfahren findet für eine Dauer von einem Monat statt und wird vorab ordentlich bekannt gegeben. Verkürzte Zeiträume sind per Gesetz in bestimmten Fällen möglich.

Boden

Der Bebauungsplan darf ausschließlich bodenrechtliche Festsetzungen treffen. Boden ist also ein ganz wichtiger Bezug. Es geht aber nicht nur darum, was auf dem Boden passiert, es ist auch zu beurteilen oder zu begutachten, welche Art von Boden beplant wird. 

Kann hier überhaupt gebaut werden? Ist der Baugrund standsicher? Ist das Stück Land vielleicht schon durch andere wichtige Themen, wie Natur & Landschaft, Wasser & Hochwasser, o. ä. belegt? 

Grundsätzlich gilt, dass mit Grund und Boden schonend umzugehen ist. Es ist nicht möglich wahllos jedes Fleckchen Erde einer baulichen Nutzung zuzuführen. 

Bürger

Die Bürger der Kommune sind ganz wesentliche Beteiligte am Prozess der Entwicklung eines Bebauungsplanes. Zum einen wird ihre Meinung zum Projekt im Rahmen der Beteiligungsverfahren abgefragt. Jeder kann sich somit in den Prozess einbringen. 

Die Beteiligung der Bürger ist ein ganz wesentliches Puzzlestück und ist im Baugesetzbuch klar definiert. 

Natürlich werden eingereichte Stellungnahmen dem Prozess der Abwägung unterzogen. Die Bauleitplanung soll ein Gesamtbild ergeben.